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四、国内汽车综合体中现代商业正在形成重要趋势
（一）、国内一大批城市已经进入汽车时代，需要融入现代生活，现代消费方式，需要更全面的优质服务，现代商业的融入正式顺应了这种发展趋势。
（二）、汽车时代的重要特征之一，即进入汽车消费阶段，汽车高水平的消费发展越来越快，推动了汽车流通全面、现代的发展。以汽车消费为主题的现代商业模式必然要进入市场，随着消费需求的发展和变化，其他商业模式必将逐步融入到汽车市场之中。
（三）、城市的发展和现代化要求社会提供城市综合体的发展
1、中国城市化正在快速发展，我国居住在城镇的人口为6.6亿人，占总人口的49.68%，将近50%，城市规划越来越引起各级政府的高度关注与重视，城市规划越来越现代化、科学化、前瞻化。
2、各级政府为了加强城市规划的有效实施，加紧对前期分散的规划和不适应城市发展的规划，进行大量的调整和整顿，其中汽车销售店铺和4S店受影响较大。各城市从长远出发，从窗口行业出发，从高端产业出发，纷纷制定规划，扶植和支持汽车城或汽车园区的发展。支持其长远发展、长远规划。
3、政府部门近两年明确提出了一个城市规划的新概念，即城市综合体。而且正在被越来越多的城市，作为开发汽车城或汽车园区的重点规划目标。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体是城市聚集的产物
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
城市综合体市场需求旺盛
由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。
城市综合体的开发标准
大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
（四）、大中型城市汽车园区的规划促进商业融合
大型汽车商业综合体或汽车城市综合体，属于目前国内汽车流通领域最先进的模式，正在受到各级政府的高度关注重视，政府和各部门大力支持，行业内汽车流通的改革压力以及社会各界投资的意向，在一定程度上推动了汽车城市综合体的高速发展，并将各地汽车园区列入城市的重点规划之一。形成城市的重要组成部分，因此现代商业与现代汽车园区结合，形成新的发展趋势。
（五）、汽车及后市场渠道模式将产生重大的变化
巨大的市场发展空间必然促进汽车营销模式的重大变化，汽车4S店、汽车城、汽车园区、汽车城市综合体、多品牌汽车超市、网上车市、汽车销售集团、小型2S店、城市展厅、汽车产业园、汽车连锁店、汽车特约维修中心、汽车配件及汽车用品综合市场、专业市场、汽车以租代售等等渠道模式，将会进入到一个多元化的高速竞争时代。
汽车市场的发展不仅需要专业化的功能服务，更需要综合的服务功能，特别是现代的服务功能，汽车后市场的巨大潜力，需要多功能的服务，其中现代商业的功能必然要融入其中。
（六）、汽车园区人、车、生活广场的特征越来越突出
人、车、生活广场功能需要，建有百货超市、名牌品牌便利店、餐饮便利店、休闲便利店、购物便利店、商务办公用品店等多样化业态，一方面构筑汽车与文化、汽车与娱乐、汽车与体验、汽车与运动、汽车与美食、汽车与旅游六大主题；另一方面，满足消费者不断增长的需要，为消费者提供“汽车消费+商业休闲一站式便捷购车环境”，形成汽车贸易与综合商业的有机结合，形成以汽车主题为特色的城市中心。开发大型汽车主题综合商业，满足整个汽车园区的集中商业购物需求，同时辐射全市及周边区域，是新园区重点的发展战略之一。
（七）、国内著名的大型汽车园区或产业园特色突出
1、广州花都汽车后市场产业园区
——国内目前规划水平和设计水平都比较高的大型产业园
2、内蒙古鄂尔多斯铜川汽车博览园
——占地31.8平方公里，目前国内已经建成的大型产业园
四川成都龙泉驿汽车产业园
——目前已经集中了12家大型汽车文化、休闲后市场项目
上海安亭上汽集团主导的超大型汽车产业园
——与汽车制造、汽车零部件生产为基础的大型产业园
江苏扬州以汽车制造汽车零部件生产为基础的大型汽车后市场产业园
目前还有重庆、沈阳、武汉、长春等一批城市，都在与政府主导的大型汽车产业园区，特别是大型汽车后市场产业园区，正在规划设计推动中。
说明：上述大型汽车园区或产业园均以汽车位主题，但其中引入现代商业业态已经成为重要组成部分，其位置和地位十分重要，对汽车园区的发展举足轻重。
五、关于目前发展大型汽车园区建设的分析
汽车园区是汽车有形市场的升级换代形势，是汽车市场成熟，汽车消费者成熟，以及中国国情所必然的。可以很好的适应汽车产业的调整需要。汽车有形市场的发展基本路径为：汽车市场、汽车城、汽车服务园区、汽车商业综合体，最后形成汽车城市综合体。
适应了各级政府对汽车行业发展城市规划的更高要求，汽车园区使市场更加活跃，市场更加丰富，可以推动以汽车售后市场带动前市场的发展，以汽车休闲、汽车文化促进市场，扩大社会影响，形成各地方对外的重要窗口。
汽车市场与汽车商业地产有机的结合，加快了投资回报，加快了综合配套服务，加大了经济效益，对拉动地方经济发展起到了重要作用。
汽车园区易形成区域性大市场，社会影响力巨大，商业氛围浓，社会舆论广泛关注，形成地区的热点，在有些重点地区，形成了汽车销售，二手车交易，汽车汽配、汽车用品物流基地。
关于汽车园区的概念
汽车园区：它是一个以展示、销售、信息、配套服务为主，并配套以汽车展览、城市休闲旅游，面向全市、全省及国内区域性的，具有国际、国内一流水平的，汽车、汽配、汽车用品的物流集散地。包括：汽车展示、汽车博览、汽车游乐、汽车一站式服务、汽车拍卖、汽车保养维修、汽车改装、汽车体验运动、汽车零配件交易。
汽车行业是当今社会行业集中度最高，国际化经营特点最强的行业，因此抢占国内这一市场的制高点，将为该地区确立中心城市 重点城市的地位奠定坚定的基础。汽车消费对某一区域经济拉动十分巨大。
分析说明：
随着汽车市场的普及，竞争会越来越激烈，广大汽车消费者已经不满足于一般化的销售，而需要更高水平的销售、服务、汽车园区的创建将充分适应此种变化，功能齐全、运作规范、规模经营、信息权威、丰富多彩等特点将引导地区的新潮流，在这里不仅出市场，还将出思路、出政策、出信息、出人才。
1、汽车园区筹建情况
从2009年开始，新一轮以“汽车主题公园”为主的汽车商业投资进入高潮期。目前，国内的一、二线城市基本都有刚上马的汽车公园项目。投资方也从汽车流通领域的企业衍生到更多的业外资本。
“汽车园区”的背后不仅正在形成汽车市场新的升级换代，更是对汽车营销新格局产生重大影响的现状，同时也是一条连接着地方政府、投资方、商业地产操作者、汽车从业者等多方利益的增值链条，而由此诞生的“汽车商业地产”更成为资本追逐的新业态。
从近年全国各城市频向“汽车园区”抛送橄榄枝的情形来看，“汽车公园”或“汽车园区”这种新型汽车商业形式逐渐成为各地政府主推的汽车产业经济项目和投资商的新宠。
而在城市化进程加快带来的4S店外迁和汽车消费需求快速膨胀两方面因素的共同作用下，传统的汽车业经营模式被“汽车园区”所取代已成为新的趋势。
除了汽车厂商座次的明争，另一场“暗战”的烽火也已燃起，那就是全国最大的“汽车公园”和区域性“汽车公园”领头羊之争。
几年前吉利董事长李书福斥资30亿元，正在建设20平方公里的“成都国际汽车文化运动娱乐大世界”项目，并将引入驰名全球的美国纳斯卡赛事。随后，“武汉汽车公园”也在江夏庙山经济开发区正式破土动工。
而长春国际汽车公园正式开园不到两个月，其“国内最大规模的汽车主题公园”称号就被占地1.2平方公里、投资数十亿元的“大连汽车主题公园”夺去。与此同时，深圳罗湖区也宣布正在筹划打造全国乃至全世界最大的汽车公园。
同样在汽车公园上一掷亿金的还有鄂尔多斯。目前，国内占地规模最大的内蒙古鄂尔多斯新兴汽车园区（占地31.8平方公里以上）基本建设总工作量已经完成。
目前，全国已有北京、上海、珠海、广东等地建设了10余个此类主题公园，另外，广东、成都、泸州、包头、沈阳、大连等地的汽车公园或先或后的都在筹划和建设中。
不仅一、二线城市纷纷上马汽车公园，本身有汽车制造业基础的城市以及急于向汽车业转型的城市都成为汽车公园建设的主力。
而三、四线城市原本以汽车销售或打造配件、物流中心为主体的汽车有形市场也进行了外延的扩大，积极引入汽车园区类项目。
在某三线城市的汽车产业园项目报告书上看到，该“汽车主题公园”将形成涵盖汽车贸易服务和汽车文化的综合性园区。上述招商办负责人表示，不是所有地方都能吸引到汽车企业建厂，但随着汽车保有量的连年刷新，拿不到汽车制造项目，发展汽车贸易、文化娱乐等相关产业也很有前景。
已经成功的先例也成为激励后来者纷纷加入的原因。北京金港汽车公园、上海安亭汽车公园经过前几年的蛰伏后，目前经营开始渐入佳境。北京金港汽车公园周边吸引了不少高档车4S店入驻，赛道的出租率也不断增加，公园内餐饮、影院的生意也跟着红火起来。
不过与前几年兴建的汽车公园相比，新上马的项目更注重休闲娱乐功能，投资规模也是水涨船高。2001年西安建设汽车公园，计划投资3亿元，2008年中大青山在兰州投建号称西北最大汽车公园，两期共计划投资12亿元；到了2010年，成都龙泉汽车公园投资30亿元，西安新规划的汽车公园计划投资50亿元，鄂尔多斯更是大手笔，计划投资300亿元。
业外资本掌舵“车城”
谁在投资汽车公园？从目前看来，汽车公园不仅仅是地方政府招商引资的潜力股，也成为众多业外资本的新宠。
从目前国内正在建设和准备立项的“汽车公园”项目来看，投资方背景更为多元化，除了汽车流通领域的企业，房地产、综合性大集团等业外资本都成为在各地汽车公园上一掷亿金的“幕后老板”，而其中不少都涉足房地产。
其中，由汽车厂商或者大的经销商集团建设的“汽车公园”主要出现在存在汽车制造业的城市，如武汉、长春等。而江淮、长安等汽车厂商也已经或者准备在各自所在城市兴建汽车园区。国内最大的经销商集团庞大集团也以“庞大汽车主题公园”为创新项目，目前已与国内三个城市正式签约。目标是建10个左右。
另一种则是“跨界投资”，其投资方多为房地产商或者大型投资公司。尤其是地产投资味道浓厚的“主题公园”项目，基本上都是这种“跨界”投资。
其中最典型的代表就是“大连汽车主题公园”，其投资方是从事旅游地产的大连当地龙头企业海昌集团，而刚刚开业的承德“晨阳汽车文化园暨晨阳国际汽配城”也是由主营房地产业的河北晨德集团投资开发。
知情人士称，在投资方式上，除了大型实力集团的大手笔外，大部分都是联合投资，主要是政企或者企业之间联合投资。
正在建设的深圳“益明国际汽车商总部基地”就是由凯利实业有限公司与深圳市东南益投资有限公司联合投资10.5亿元共同打造，而“武汉汽车公园”及其国际赛车场也是由华人创新集团有限公司与澳大利亚中国发展有限公司各出资2.5亿元共同打造的。
值得注意的是，地方政府是运作整个产业链条的主要推手。调查了解到，在“汽车公园”项目上，目前各地都是在国家政策允许的范围内给予最大程度的优惠，包括土地、税收、政策、金融支持、财政扶持等方面。
鄂尔多斯康巴什新区招商局相关负责人告诉记者，目前已经规划好的汽车主题园区正在进行招商，在优惠政策上，投资超过千万元的，地方都会在财政融资、银行融资和税收上给予不同幅度的支持，针对不同投资情况的优惠政策已超过了60项。
“汽车公园现在是潜力股，各地方政府当然全力支持。”某业内人士指出。
“汽车商业地产”的升值链
在产业经济分析师看来，“汽车公园”或“汽车主题公园”最明显的效果就是带动了“汽车商业地产”新业态的兴起。
鄂尔多斯汽车博览园的投资方天骏集团负责人介绍：“博览园总投资300亿元，全面建成后年销售额达500多亿元，可提供5万多个就业和创业岗位，年贡献税收60多亿元。”
邯郸现代国际汽车公园的规划中也有类似的内容：“预计年成交额可达50亿元，年均利润总额1.2亿元，上缴税金3000多万元”。
而在一些三、四线小城市的可行性报告中，汽车园区建成后的贸易额也在几十亿元以上，并将呈逐年上升态势，预计年增加地方财政2亿至5亿元左右。同时，通过汽车园的发展，在周边形成汽车制造、零配件制造产业带和休闲旅游产业群。
在地方招商官员和投资者眼中，“汽车公园”还能拉动周边地产升值。
“汽车公园一般都在城市规划的边缘地带，直接开发住宅缺乏人气，但如果先通过汽车公园等休闲产业方式聚集人气，慢慢就能提升周边地产的价值。”天津某地一位招商办负责人表示。
一位房地产行业人士也表示，汽车公园背后的商业地产概念，是近来很多地产企业加入汽车公园热潮的一大因素。
“很多开发汽车公园的房地产商，都有在公园附近开发商业地产的想法。限购政策出台后，住宅地产明显不好做了，商业地产开始受追捧，但每个城市的核心商业地段地价很高，不是一般企业能拿下来的，城郊结合部的地相对好拿一些。有了汽车公园的带动，偏远地方的升值潜力也很大。”
大连保税区招商处汽车产业区的相关人士也表示，之所以将产业发展区及生态保护区的“黄金地块”用来建设“汽车主题公园”，主要就是看中了汽车消费对相关产业消费和土地升值的拉动作用。
此外，对于地方政府而言，将汽车园区打造成地方名片的目的也可一并实现。
4S店外迁前奏
在行业人士看来，导致“汽车主题公园”遍地开花的真正原因有两个，一是中国汽车市场的快速发展带来的营销模式的变革需求，另一个则是中国正在兴起的城市规划的推动。
一个是市场行为，一个是政府行为，两个因素作用的最后结果就是汽车4S店逐渐迁出城市，而有集群效应的综合性多功能汽车园区则不断诞生。
调查了解到，在2010年汽车消费政策的刺激下，我国二、三、四线城市的汽车消费潜力被大幅激发，汽车保有量也迅速上升，但与之相配套的汽车销售、维修、服务网络以及汽车生活方式的推广却无法跟上快速膨胀的消费需求。
另一方面，二、三、四线城市的城市规划不断加快，“政府显然不希望城里到处都是卖车的4S店”，因此，在开发区规划出几百亩地来集中建设综合型的汽车市场和园区成为首选。北京几个主要城区都已经做出这种规划。
与此同时，在政府鼓励的同时，城市内土地和经营的成本越来越高也成为困扰经销商发展的主要问题。在投资者看来，汽车公园的核心价值在于为车商构建了一个极具商业价值的“动态体验式”汽车营销平台。“这是基本趋势”，业内人士指出，从4S店向综合性多功能汽车消费集群转化的汽车市场及消费模式已经形成了新的业态。
实际上，国外也有类似的项目。目前国外比较知名的汽车公园有德国沃尔夫斯堡大众汽车公园和阿拉伯联合酋长国的全球首个法拉利主题公园等。
不过在中国最先建成的一批汽车园区目前发展状况良莠不齐，而新一轮的“亿元投资”大部分仍处于招商或建设阶段，因此，这种新业态的盈利能力尚待考验。
对此，业内人士指出，“汽车园区必须是多功能、综合性的，单一的经营模式很难持续。亚市当初的设计就是综合型的汽车园区，因为规划问题，其他的功能设想目前还没能实现。”而第一批实验性的城市汽车电影院就因为经营项目单一而最终惨淡收场。
分析师指出，在目前的消费层次下，“汽车主题公园”与汽车综合性有形市场还是不完全相同的概念，而且也并非适合中国所有的城市。对于中国一、二线城市来说，这是不错的投资，对于三、四线城市而言，从城市规划出发，各地方政府更加重视发展汽车园区，其发展速度远大于一二线城市。汽车的概念仍停留在城市名片和经济效益阶段，远没有上升到汽车文化层面。
不过对于“汽车园区”的盈利前景，业内人士表示乐观，“目前国内已经建成的汽车园区，都达到了城市规划的目标，而且经营火爆，表现出很强的盈利水平”。此种状况在国内汽车园区发展高潮中，由于各地方政府带队考察交流，大大提升了各地方政府推动规划筹建汽车园区的更大的热潮，而将拥有一条F3赛道的“武汉汽车公园”相关负责人也认为，这种更新的业态是未来十年的整体发展趋势，先行了一步的汽车公园最终都将成为“汽车商业地产和汽车市场共同发展”的一个典范。
总之，中国是目前世界最大的汽车消费市场，也是拥有世界最大的汽车消费群体，也是汽车制造品牌最多的市场，也是汽车消费发展变化极其不平衡的市场，也是政策影响巨大的市场，因此必然形成多种营销模式并存，包括多种汽车城及汽车园区模式并存的市场。只有不断创新，只有敢于实践，只有不断满足广大消费者的需求，只有通过行业组织如商协会，不断的进行市场建设经营的经验交流，才能使我们在市场竞争中不断创新发展
