汽车流通业与现代商业融合发展开发分析

三、关于国内汽车园区的基本情况和变化分析

（一）、目前国内汽车园区的基本情况

1、目前已经建成和正在规划建设的汽车园区主要有：

大中型汽配市场或园区

大中型汽车用品市场或园区

大中型汽车交易市场

大中型国际汽车城

大中型汽车城市展厅

大中型汽车文化广场

大型汽车主题公园

大中型汽车物流园

大中型二手车交易园区

大型汽车服务贸易园区

大型汽车商业综合体

大型汽车城市综合体

规划建设汽车园区的投资方情况

原大中型汽配市场主办单位

原大中型汽配或汽车用品销售公司

原大中型二手车交易市场主办单位

原大中型汽车市场主办单位

大型汽车销售集团或较大4S店

大型房地产开发集团

地方性大型媒体

地方市、区、镇政府及所属经济开发区

大型投资集团

已有汽车园区主办方，发展连锁或网络经营

3、建设汽车园区规划及特点

（1）、以商务部关于促进汽车流通业“十二五”发展的指导意见为纲，并以此为政府部门规划发展政策依据。

（2）、各地方市、区政府高度重视调整城市规划，并将在当地发展汽车服务贸易园区，作为重点项目支持。甚至主导项目的策划、规划、建设、经营。

（3）、在市场竞争和城市规划发展的双重压力下，原有的汽车市场、二手车市场、汽配用品市场不断实行升级换代，特别是原有市场重新规划新的市场，实现新旧市场的置换实现更大的发展目标。

（4）、汽车市场刚性需求和快速发展的吸引力，使更多的社会投资方看中汽车园区的建设，千方百计进入汽车市场领域。

（5）、汽车商业综合体和汽车城市综合体中，商业地产的巨大前景和诱惑力，也促使各个方面加快进入汽车园区的规划建设。

4、汽车园区项目规划除汽车主题外，其他重点目标功能不同

（1）、有以汽车销售为主导的专业大型汽车园区

（2）、有以汽车配件和汽车用品为主导的大型汽车园区

（3）、有以物流配送为主导的大型汽车园区

（4）、有以商业地产为主导的大型汽车园区

（5）、有以汽车文化加汽车旅游、汽车娱乐为主的大型汽车园区

（6）、有以汽车产业为主导的大型汽车园区

（二）、关于目前汽车市场在竞争中发展应考虑的若干问题

由于国内汽车市场高速发展快速变化，既带来了严峻的挑战，也带来了实现新发展的机遇，无论是原市场要实现升级换代，还是要新旧市场实现置换，取得更大的发展，从全国已建或正在策划筹建的汽车园区，经验教训看，仅有规划建设大型汽车园区的目标，没有相关配套的升级换代是很难实现的，如：

思路升级：即策划新园区的主要思路首先要升级，有什么样的思路，就有什么样的目标和结果。
理念升级：即实施的手段和方式必须现代化，包括高科技技术的引进和吸收，包括电子商务的现代营销方式。
营销升级：要有走出市场走向全省或更大的区域及发展外销网络的规划和目标。
功能升级：新的汽车园区仅有专业市场功能从今后发展来说，不如综合发展更能适应市场竞争取得更大的收益，如：汽车体验、汽车休闲、汽车竞技等功能的引人。
渠道升级：仅有好的思路、好的理念和好的策划和规划是不够的，最终要实现达到目标，一定要有高水平的权威的实现渠道和方式。
网络升级：一定要高度重视电子商务的发展前景、前途和巨大的市场影响。高度重视建设汽车园区的互联网平台，才能使经营走向大区域，走向全国，甚至走出国门。
人才升级：高度重视上述目标的实现，最终要靠各类人才的培养和引进，才能实现，也才能实现经营的规模最大化，经济效益的最大化。

另：要高度重视向几个方面进行转轨：

由重宣传重舆论向重创建行业品牌汽车园区转轨；

由一城一地的汽车园区向全省或更大的区域园区转轨

由资源型大市场向服务型大市场转轨

由传统型汽车园区向重汽车后市场园区转轨

由重经营性管理服务向重电子商务互联网转轨

由注重现有影响力的园区向不断创新的园区转轨

（三）、目前国内汽车园区的发展趋势和新特色情况

1、目前国内汽车园区的主要发展趋势分析

（1）、综合化：由专业化市场向综合型市场发展，相互包容成为主流，即新车销售、二手车交易、汽配汽车用品销售、汽车改装、汽车文化体验休闲，更加融合，更加适应市场竞争。

（2）、社会化：特定客户群体和潜在客户群体，是原有汽车市场的主要支撑，现代的汽车商业综合体和汽车城市综合体，已经有了更大的发展，已经形成城市的一个部分，特别是由于由汽车消费时代进入汽车生活时代，与城市商业结合，与城市功能结合，与旅游结合，正向变得越来越重要，市场规模越来越大。

（3）、现代化：汽车园区正在努力形成该区域的甚至影响全国的汽车信息中心、舆论中心、培训中心、服务中心，大量引入高科技技术手段，为现代化服务，让社会各界参与体验。

（4）、时尚化：新的汽车园区不仅各具特色，而且非常时尚化，正在努力实现不断满足个性化需求，不断满足时代发展的需求，不断满足汽车生活时代的需求。

（5）、多元化：市场配置、功能配置、服务配置不断升级，十分活跃，十分丰富，十分各具特色，因此社会影响力和行业影响力越来越大，成为具有强大生命力的市场业态。

（6）、特色化：由于中国地大物博，具有13亿人口，文化、偏好、习俗、认知、差异化巨大，很难规定若干标准和模式来要求汽车园区的规划和发展，在行业统一规范的要求下，只能是百花齐放，百家争鸣，因地制宜，竞争发展。因此已建成和在建的汽车园区，特色鲜明，因此，其生命力更强。

2、国内汽车园区发展变化的新特色情况

（1）、天津滨海新盛世国际汽车园区：属于国内最新的现代的超大型的汽车城市综合体，其特点是由久负盛名的原天津滨海国际汽车园区主办，实现了新的升级换代。汽车商业综合体和汽车城市综合体特征更加突出。思路和理念更加超前，正在筹建过程中，已经受到汽车行业内外的高度关注和重视。

（2）、鄂尔多斯铜川国际汽车园区：占地30平方公里，正在形成多功能发展，属于国内最大的现代的汽车园区，其汽车城市综合体的特征突出，尽管媒体关于鄂尔多斯的负面报道较多，但再这样一个复杂的社会环境中，该园区一枝独秀不仅市场稳定，而且市场十分活跃，全国各地行业和拟建汽车园区到访和参观考察，已经形成鄂尔多斯的已到风景线，其提出的新理念，有形市场无形化，无形市场资本化，资本化市场股权化正在形成新的发展方向。

（3）、福州海峡汽车文化广场：是目前仅次于铜川国际汽车园区的第二大汽车园区，主体建筑数十万平米，住宅、公寓数十万平米（已经全部建成），4S店正在形成规模聚集，可以说是有山有水有湖的自然风景溶为一体的新型汽车园区。其基本思路已经形成汽车城市综合体，特别是将汽车文化、汽车运动作为特色经营目标。并将汽车漂移运动和项目列入重点特色经营之一，前不久举办了国内最大规模的汽车漂移赛事，目前正在跟国内外大的专业集团和行业组织签订合作协议，准备走高端发展之路。

（4）、北京五方桥商圈正在形成全品牌汽车园区：北京目前有三个特色汽车园区值得关注：

一是化工桥外“北京酷车小镇”是一座完全以汽车改装为核心业务的新型汽车特色园区，预计投资60亿元，业内不断来京进行实地考察和交流。

二是四季青全新汽车体验式汽车园区，以原有的汽车体验园区为基础，已经规划具有欧式风格的现代化的汽车体验休闲园区，届时将成为国内较高档次的汽车休闲体验新型汽车园区。

三是由庞大汽贸领衔打造的五方桥大型汽车园区，既有领头汽车销售集团先行，又由聚集效应特别是中高端4S店聚集效应，逐步形成的全品牌汽车园区。仅庞大汽贸就有25个不同品牌的4S店落成，即将形成一个北京地区阵容最强大，品牌最全的汽车园区。同时一批具有汽车集团有影响的培训中心一并在此布局，大力发展售后服务市场。

（5）、成都龙泉驿汽车园区聚集区：已经完成规划并完成建设及正在建设的十大汽车特色园区正在形成，成为国内大型城市仅有的以汽车园区为集群的特色。如：

①、成都庞大汽车文化广场

②、李书福汽车国际主题公园

③、九峰国际零部件汽车园区

④、万友国际汽车博览贸易中心

⑤、吉利汽车超市综合体

⑥、中信昊国全球汽车创意网络中心

⑦、成都博弈汽车贸易城综合体

⑧、世界名车4S店集群

⑨、恒雨汽车动漫产业城

⑩、银诚美国际汽车城

（6）、成都金恒德汽车国际用品园区：

虽然西部目前在汽车后市场领域仍与东部沿海地区存在大的差距，但整车市场迅猛的涨势和良好的市场基础，让这一市场未来具有巨大的潜力。近期，成都汽车后市场就将迎来一次新的发展机遇。来自浙江，致力于汽车后市场投资运营管理的金恒德国际物流集团，作为成都大型汽车市场主投资方，将同期敲定在双流打造西部最大的以汽车配件和国际物流为主营业务的汽车后市场产业基地，这将形成以汽车、汽车零配件、汽车用品及相关产业为核心，集商品展示、采购、认证、交易、仓储、加工、配送、电子商务等为一体的西部地区最具规模化、智能化、集约化、专业化的国际汽配物流中心。

其特点一是分三期建成，每一期都规模宏大，一期以汽车用品为大市场，二期以汽车用品物流及电子商务互联网为核心业务，三期以生活服务配套为主要特色，其中电子商务互联网业务，应该说成为国内汽车后市场发展最好的。

（7）、成都摩尔国际汽车园区

成都摩尔国际汽车城为现代化的高端化的汽车园区，他有三个11-12万平米的大型建筑为基础，A建筑以汽车用品为核心业务，B建筑以新车销售为核心业务，C建筑以汽车文化、汽车休闲、汽车体验为核心业务，不仅规模巨大，而且人气火爆，各具特色，为新型市场的典范值得关注。

成都摩尔国际的成功策划及规划建设，有几个可供参考的特点，一是该项目完全由房地产商投资完成，他们在此之前对汽车市场或专业完全不了解，属于外行建汽车园区，并取得了成功。二是成为汽车市场与商业地产结合的很好的典范。三是其汽车用品、新车销售、与汽车文化生活很有创意，与传统的经营完全不同。

（8）、昆明骏信国际汽车园区：

该园区为现代的超大型汽车园区之一，已经全部建成开业，其特点由三大功能组成，由汽配和汽车用品作为主营业务，汽车销售以中高端车为主，主要功能为汽配汽车用品东南亚出口，大规模汽车改装服务，及形成较大的汽配用品物流，辅助功能为组织大型汽车文化节活动，组织大型汽车贸易洽商活动，组织大型汽车体验活动。其住宅和公寓已经形成规模。也属于汽车市场与商业地产共同发展的典型市场之一。

另：昆明车立方正在形成新的发展思路和理念升级，一是正在国内汽车市场创建品牌形象，投资合作开发车立方连锁市场，并出具规模。二是以汽车大型城市展厅为特色，不断创新发展，国内正在策划和筹集的汽车园区，不断到该车立方参观考察交流，使得城市展厅正在形成汽车市场的重要发展模式之一。

（9）、山东济南润华汽车主题公园

润华汽车主题公园功能介绍，完全建成后的汽车主题公园会有四个平台功能

首先，它是一个汽车交易平台，新车、二手车都可以在此交易，未来将有几十个标准4S店以及汽车综合展示厅在此落成；

其次，它是汽车后服务功能的平台，通过建设汽车综合服务大厅、汽车板喷技术服务中心、汽车美容技术服务中心，将具有汽车维修、汽车美容、汽车改装、汽车保险、汽车金融等各种后服务功能；

第三，它也是一个汽车公共服务平台，会提供包括汽车驾驶培训、汽车驾照考试、汽车上牌、汽车检测、汽车年审等服务；

最后，它还会是一个汽车文化休闲平台，在这里将建成山东省第一个标准化赛车场，可承办各种赛事，还会陆续建起汽车主题欢乐谷、汽车博物馆、汽车电影院、汽车旅馆等多个休闲娱乐设施。

润华还将在汽车主题公园筹划组织汽车音乐节，为山东各地乃至山东周边省市的汽车爱好者和车主提供一个体验汽车文化、领略汽车消费潮流的服务平台。

（10）、韩国之窗汽车广场：

号称中韩采博之窗，国际时尚新城，地处山东半岛威海市，建筑面积一百万平方米的商业规模，三大市场集群，拟打造汽车商业新品牌，其主要特点为：一是由中韩合资建设经营，体现国际特色；二是借用韩方的电子商务优势，打造大市场、大流通、大商机，并配有中韩商业广场，国际学术交流中心等新功能。力争建立半岛最大的汽车饰品市场，并形成外销集散地，建立半岛最大的汽配市场，服务于日益强劲的消费市场，建立半岛最具优势的汽车交易之地，建立半岛最具活力的汽车维修基地，形成韩国之窗。其经营理念有两点值得关注，其一电子商务的模式革新，其二一体化物流，运用物流信息平台，对商户的物流网络进行基于互联网的实时管理。

总之，在汽车园区高速发展的今天，形势大好，但也存在一些现象和问题，值得关注和思考，如：方案策划问题，尽管方式多种多样，形势多种多样，但很多项目走了很多弯路；还有在园区项目策划中，没有明确的目标参观考察，对自己的项目难以确定明确的思路；甚至长期处于参观考察阶段，迟迟不能实施，犹豫不决。轻视思路轻视专业交流，轻视市场定位和实施渠道比较普遍，贪大求洋的现象比较突出，近期考虑的比较多，中长期考虑的比较少，因为一个汽车园区从策划到建成，需要三到五年的时间，三年以后国内汽车市场一定会发生巨大的变化，如何使我们的园区策划规划经营成为难点之一。还有对推行普及电子商务和充分利用互联网缺乏足够的认识，甚至影响到项目的长远发展和追求更大的市场规模，及经济效益。汽车园区正在全国高速发展，随着国内汽车市场竞争的日益加剧，汽车园区的发展也必须在发展中不断创新，才能有更长远的发展

四、国内汽车综合体中现代商业正在形成重要趋势

（一）、国内一大批城市已经进入汽车时代，需要融入现代生活，现代消费方式，需要更全面的优质服务，现代商业的融入正式顺应了这种发展趋势。

（二）、汽车时代的重要特征之一，即进入汽车消费阶段，汽车高水平的消费发展越来越快，推动了汽车流通全面、现代的发展。以汽车消费为主题的现代商业模式必然要进入市场，随着消费需求的发展和变化，其他商业模式必将逐步融入到汽车市场之中。

（三）、城市的发展和现代化要求社会提供城市综合体的发展

1、中国城市化正在快速发展，我国居住在城镇的人口为6.6亿人，占总人口的49.68%，将近50%，城市规划越来越引起各级政府的高度关注与重视，城市规划越来越现代化、科学化、前瞻化。

2、各级政府为了加强城市规划的有效实施，加紧对前期分散的规划和不适应城市发展的规划，进行大量的调整和整顿，其中汽车销售店铺和4S店受影响较大。各城市从长远出发，从窗口行业出发，从高端产业出发，纷纷制定规划，扶植和支持汽车城或汽车园区的发展。支持其长远发展、长远规划。

3、政府部门近两年明确提出了一个城市规划的新概念，即城市综合体。而且正在被越来越多的城市，作为开发汽车城或汽车园区的重点规划目标。

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体是城市聚集的产物

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

城市综合体市场需求旺盛

由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。

就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。  

在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。  

城市综合体的开发标准

大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。

（四）、大中型城市汽车园区的规划促进商业融合

大型汽车商业综合体或汽车城市综合体，属于目前国内汽车流通领域最先进的模式，正在受到各级政府的高度关注重视，政府和各部门大力支持，行业内汽车流通的改革压力以及社会各界投资的意向，在一定程度上推动了汽车城市综合体的高速发展，并将各地汽车园区列入城市的重点规划之一。形成城市的重要组成部分，因此现代商业与现代汽车园区结合，形成新的发展趋势。

（五）、汽车及后市场渠道模式将产生重大的变化

巨大的市场发展空间必然促进汽车营销模式的重大变化，汽车4S店、汽车城、汽车园区、汽车城市综合体、多品牌汽车超市、网上车市、汽车销售集团、小型2S店、城市展厅、汽车产业园、汽车连锁店、汽车特约维修中心、汽车配件及汽车用品综合市场、专业市场、汽车以租代售等等渠道模式，将会进入到一个多元化的高速竞争时代。

汽车市场的发展不仅需要专业化的功能服务，更需要综合的服务功能，特别是现代的服务功能，汽车后市场的巨大潜力，需要多功能的服务，其中现代商业的功能必然要融入其中。

（六）、汽车园区人、车、生活广场的特征越来越突出

人、车、生活广场功能需要，建有百货超市、名牌品牌便利店、餐饮便利店、休闲便利店、购物便利店、商务办公用品店等多样化业态，一方面构筑汽车与文化、汽车与娱乐、汽车与体验、汽车与运动、汽车与美食、汽车与旅游六大主题；另一方面，满足消费者不断增长的需要，为消费者提供“汽车消费+商业休闲一站式便捷购车环境”，形成汽车贸易与综合商业的有机结合，形成以汽车主题为特色的城市中心。开发大型汽车主题综合商业，满足整个汽车园区的集中商业购物需求，同时辐射全市及周边区域，是新园区重点的发展战略之一。

（七）、国内著名的大型汽车园区或产业园特色突出

1、广州花都汽车后市场产业园区

——国内目前规划水平和设计水平都比较高的大型产业园

2、内蒙古鄂尔多斯铜川汽车博览园

——占地31.8平方公里，目前国内已经建成的大型产业园

四川成都龙泉驿汽车产业园

——目前已经集中了12家大型汽车文化、休闲后市场项目

上海安亭上汽集团主导的超大型汽车产业园

——与汽车制造、汽车零部件生产为基础的大型产业园

江苏扬州以汽车制造汽车零部件生产为基础的大型汽车后市场产业园
目前还有重庆、沈阳、武汉、长春等一批城市，都在与政府主导的大型汽车产业园区，特别是大型汽车后市场产业园区，正在规划设计推动中。

说明：上述大型汽车园区或产业园均以汽车位主题，但其中引入现代商业业态已经成为重要组成部分，其位置和地位十分重要，对汽车园区的发展举足轻重。

五、关于目前发展大型汽车园区建设的分析

汽车园区是汽车有形市场的升级换代形势，是汽车市场成熟，汽车消费者成熟，以及中国国情所必然的。可以很好的适应汽车产业的调整需要。汽车有形市场的发展基本路径为：汽车市场、汽车城、汽车服务园区、汽车商业综合体，最后形成汽车城市综合体。

适应了各级政府对汽车行业发展城市规划的更高要求，汽车园区使市场更加活跃，市场更加丰富，可以推动以汽车售后市场带动前市场的发展，以汽车休闲、汽车文化促进市场，扩大社会影响，形成各地方对外的重要窗口。

汽车市场与汽车商业地产有机的结合，加快了投资回报，加快了综合配套服务，加大了经济效益，对拉动地方经济发展起到了重要作用。

汽车园区易形成区域性大市场，社会影响力巨大，商业氛围浓，社会舆论广泛关注，形成地区的热点，在有些重点地区，形成了汽车销售，二手车交易，汽车汽配、汽车用品物流基地。

关于汽车园区的概念

汽车园区：它是一个以展示、销售、信息、配套服务为主，并配套以汽车展览、城市休闲旅游，面向全市、全省及国内区域性的，具有国际、国内一流水平的，汽车、汽配、汽车用品的物流集散地。包括：汽车展示、汽车博览、汽车游乐、汽车一站式服务、汽车拍卖、汽车保养维修、汽车改装、汽车体验运动、汽车零配件交易。

汽车行业是当今社会行业集中度最高，国际化经营特点最强的行业，因此抢占国内这一市场的制高点，将为该地区确立中心城市 重点城市的地位奠定坚定的基础。汽车消费对某一区域经济拉动十分巨大。

分析说明：

随着汽车市场的普及，竞争会越来越激烈，广大汽车消费者已经不满足于一般化的销售，而需要更高水平的销售、服务、汽车园区的创建将充分适应此种变化，功能齐全、运作规范、规模经营、信息权威、丰富多彩等特点将引导地区的新潮流，在这里不仅出市场，还将出思路、出政策、出信息、出人才。

1、汽车园区筹建情况

从2009年开始，新一轮以“汽车主题公园”为主的汽车商业投资进入高潮期。目前，国内的一、二线城市基本都有刚上马的汽车公园项目。投资方也从汽车流通领域的企业衍生到更多的业外资本。

“汽车园区”的背后不仅正在形成汽车市场新的升级换代，更是对汽车营销新格局产生重大影响的现状，同时也是一条连接着地方政府、投资方、商业地产操作者、汽车从业者等多方利益的增值链条，而由此诞生的“汽车商业地产”更成为资本追逐的新业态。

从近年全国各城市频向“汽车园区”抛送橄榄枝的情形来看，“汽车公园”或“汽车园区”这种新型汽车商业形式逐渐成为各地政府主推的汽车产业经济项目和投资商的新宠。

而在城市化进程加快带来的4S店外迁和汽车消费需求快速膨胀两方面因素的共同作用下，传统的汽车业经营模式被“汽车园区”所取代已成为新的趋势。 

除了汽车厂商座次的明争，另一场“暗战”的烽火也已燃起，那就是全国最大的“汽车公园”和区域性“汽车公园”领头羊之争。

几年前吉利董事长李书福斥资30亿元，正在建设20平方公里的“成都国际汽车文化运动娱乐大世界”项目，并将引入驰名全球的美国纳斯卡赛事。随后，“武汉汽车公园”也在江夏庙山经济开发区正式破土动工。

而长春国际汽车公园正式开园不到两个月，其“国内最大规模的汽车主题公园”称号就被占地1.2平方公里、投资数十亿元的“大连汽车主题公园”夺去。与此同时，深圳罗湖区也宣布正在筹划打造全国乃至全世界最大的汽车公园。

同样在汽车公园上一掷亿金的还有鄂尔多斯。目前，国内占地规模最大的内蒙古鄂尔多斯新兴汽车园区（占地31.8平方公里以上）基本建设总工作量已经完成。

目前，全国已有北京、上海、珠海、广东等地建设了10余个此类主题公园，另外，广东、成都、泸州、包头、沈阳、大连等地的汽车公园或先或后的都在筹划和建设中。

不仅一、二线城市纷纷上马汽车公园，本身有汽车制造业基础的城市以及急于向汽车业转型的城市都成为汽车公园建设的主力。

而三、四线城市原本以汽车销售或打造配件、物流中心为主体的汽车有形市场也进行了外延的扩大，积极引入汽车园区类项目。

在某三线城市的汽车产业园项目报告书上看到，该“汽车主题公园”将形成涵盖汽车贸易服务和汽车文化的综合性园区。上述招商办负责人表示，不是所有地方都能吸引到汽车企业建厂，但随着汽车保有量的连年刷新，拿不到汽车制造项目，发展汽车贸易、文化娱乐等相关产业也很有前景。

已经成功的先例也成为激励后来者纷纷加入的原因。北京金港汽车公园、上海安亭汽车公园经过前几年的蛰伏后，目前经营开始渐入佳境。北京金港汽车公园周边吸引了不少高档车4S店入驻，赛道的出租率也不断增加，公园内餐饮、影院的生意也跟着红火起来。

不过与前几年兴建的汽车公园相比，新上马的项目更注重休闲娱乐功能，投资规模也是水涨船高。2001年西安建设汽车公园，计划投资3亿元，2008年中大青山在兰州投建号称西北最大汽车公园，两期共计划投资12亿元；到了2010年，成都龙泉汽车公园投资30亿元，西安新规划的汽车公园计划投资50亿元，鄂尔多斯更是大手笔，计划投资300亿元。

业外资本掌舵“车城”

谁在投资汽车公园？从目前看来，汽车公园不仅仅是地方政府招商引资的潜力股，也成为众多业外资本的新宠。

从目前国内正在建设和准备立项的“汽车公园”项目来看，投资方背景更为多元化，除了汽车流通领域的企业，房地产、综合性大集团等业外资本都成为在各地汽车公园上一掷亿金的“幕后老板”，而其中不少都涉足房地产。

其中，由汽车厂商或者大的经销商集团建设的“汽车公园”主要出现在存在汽车制造业的城市，如武汉、长春等。而江淮、长安等汽车厂商也已经或者准备在各自所在城市兴建汽车园区。国内最大的经销商集团庞大集团也以“庞大汽车主题公园”为创新项目，目前已与国内三个城市正式签约。目标是建10个左右。

另一种则是“跨界投资”，其投资方多为房地产商或者大型投资公司。尤其是地产投资味道浓厚的“主题公园”项目，基本上都是这种“跨界”投资。

其中最典型的代表就是“大连汽车主题公园”，其投资方是从事旅游地产的大连当地龙头企业海昌集团，而刚刚开业的承德“晨阳汽车文化园暨晨阳国际汽配城”也是由主营房地产业的河北晨德集团投资开发。

知情人士称，在投资方式上，除了大型实力集团的大手笔外，大部分都是联合投资，主要是政企或者企业之间联合投资。

正在建设的深圳“益明国际汽车商总部基地”就是由凯利实业有限公司与深圳市东南益投资有限公司联合投资10.5亿元共同打造，而“武汉汽车公园”及其国际赛车场也是由华人创新集团有限公司与澳大利亚中国发展有限公司各出资2.5亿元共同打造的。

值得注意的是，地方政府是运作整个产业链条的主要推手。调查了解到，在“汽车公园”项目上，目前各地都是在国家政策允许的范围内给予最大程度的优惠，包括土地、税收、政策、金融支持、财政扶持等方面。

鄂尔多斯康巴什新区招商局相关负责人告诉记者，目前已经规划好的汽车主题园区正在进行招商，在优惠政策上，投资超过千万元的，地方都会在财政融资、银行融资和税收上给予不同幅度的支持，针对不同投资情况的优惠政策已超过了60项。

“汽车公园现在是潜力股，各地方政府当然全力支持。”某业内人士指出。

“汽车商业地产”的升值链

在产业经济分析师看来，“汽车公园”或“汽车主题公园”最明显的效果就是带动了“汽车商业地产”新业态的兴起。

鄂尔多斯汽车博览园的投资方天骏集团负责人介绍：“博览园总投资300亿元，全面建成后年销售额达500多亿元，可提供5万多个就业和创业岗位，年贡献税收60多亿元。”

邯郸现代国际汽车公园的规划中也有类似的内容：“预计年成交额可达50亿元，年均利润总额1.2亿元，上缴税金3000多万元”。

而在一些三、四线小城市的可行性报告中，汽车园区建成后的贸易额也在几十亿元以上，并将呈逐年上升态势，预计年增加地方财政2亿至5亿元左右。同时，通过汽车园的发展，在周边形成汽车制造、零配件制造产业带和休闲旅游产业群。

在地方招商官员和投资者眼中，“汽车公园”还能拉动周边地产升值。

“汽车公园一般都在城市规划的边缘地带，直接开发住宅缺乏人气，但如果先通过汽车公园等休闲产业方式聚集人气，慢慢就能提升周边地产的价值。”天津某地一位招商办负责人表示。

一位房地产行业人士也表示，汽车公园背后的商业地产概念，是近来很多地产企业加入汽车公园热潮的一大因素。

“很多开发汽车公园的房地产商，都有在公园附近开发商业地产的想法。限购政策出台后，住宅地产明显不好做了，商业地产开始受追捧，但每个城市的核心商业地段地价很高，不是一般企业能拿下来的，城郊结合部的地相对好拿一些。有了汽车公园的带动，偏远地方的升值潜力也很大。”

大连保税区招商处汽车产业区的相关人士也表示，之所以将产业发展区及生态保护区的“黄金地块”用来建设“汽车主题公园”，主要就是看中了汽车消费对相关产业消费和土地升值的拉动作用。

此外，对于地方政府而言，将汽车园区打造成地方名片的目的也可一并实现。

4S店外迁前奏

在行业人士看来，导致“汽车主题公园”遍地开花的真正原因有两个，一是中国汽车市场的快速发展带来的营销模式的变革需求，另一个则是中国正在兴起的城市规划的推动。

一个是市场行为，一个是政府行为，两个因素作用的最后结果就是汽车4S店逐渐迁出城市，而有集群效应的综合性多功能汽车园区则不断诞生。

调查了解到，在2010年汽车消费政策的刺激下，我国二、三、四线城市的汽车消费潜力被大幅激发，汽车保有量也迅速上升，但与之相配套的汽车销售、维修、服务网络以及汽车生活方式的推广却无法跟上快速膨胀的消费需求。

另一方面，二、三、四线城市的城市规划不断加快，“政府显然不希望城里到处都是卖车的4S店”，因此，在开发区规划出几百亩地来集中建设综合型的汽车市场和园区成为首选。北京几个主要城区都已经做出这种规划。

与此同时，在政府鼓励的同时，城市内土地和经营的成本越来越高也成为困扰经销商发展的主要问题。在投资者看来，汽车公园的核心价值在于为车商构建了一个极具商业价值的“动态体验式”汽车营销平台。“这是基本趋势”，业内人士指出，从4S店向综合性多功能汽车消费集群转化的汽车市场及消费模式已经形成了新的业态。

实际上，国外也有类似的项目。目前国外比较知名的汽车公园有德国沃尔夫斯堡大众汽车公园和阿拉伯联合酋长国的全球首个法拉利主题公园等。

不过在中国最先建成的一批汽车园区目前发展状况良莠不齐，而新一轮的“亿元投资”大部分仍处于招商或建设阶段，因此，这种新业态的盈利能力尚待考验。

对此，业内人士指出，“汽车园区必须是多功能、综合性的，单一的经营模式很难持续。亚市当初的设计就是综合型的汽车园区，因为规划问题，其他的功能设想目前还没能实现。”而第一批实验性的城市汽车电影院就因为经营项目单一而最终惨淡收场。

分析师指出，在目前的消费层次下，“汽车主题公园”与汽车综合性有形市场还是不完全相同的概念，而且也并非适合中国所有的城市。对于中国一、二线城市来说，这是不错的投资，对于三、四线城市而言，从城市规划出发，各地方政府更加重视发展汽车园区，其发展速度远大于一二线城市。汽车的概念仍停留在城市名片和经济效益阶段，远没有上升到汽车文化层面。

不过对于“汽车园区”的盈利前景，业内人士表示乐观，“目前国内已经建成的汽车园区，都达到了城市规划的目标，而且经营火爆，表现出很强的盈利水平”。此种状况在国内汽车园区发展高潮中，由于各地方政府带队考察交流，大大提升了各地方政府推动规划筹建汽车园区的更大的热潮，而将拥有一条F3赛道的“武汉汽车公园”相关负责人也认为，这种更新的业态是未来十年的整体发展趋势，先行了一步的汽车公园最终都将成为“汽车商业地产和汽车市场共同发展”的一个典范。

总之，中国是目前世界最大的汽车消费市场，也是拥有世界最大的汽车消费群体，也是汽车制造品牌最多的市场，也是汽车消费发展变化极其不平衡的市场，也是政策影响巨大的市场，因此必然形成多种营销模式并存，包括多种汽车城及汽车园区模式并存的市场。只有不断创新，只有敢于实践，只有不断满足广大消费者的需求，只有通过行业组织如商协会，不断的进行市场建设经营的经验交流，才能使我们在市场竞争中不断创新发展